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2018旭辉永升服务砍掉了哪些“物业不能做的”业务?曾夫人论坛
发布日期:2019-10-25 02:57   来源:未知   阅读:

  当物业逐渐打破业务边界,突破单一的盈利模式涉足多元化业务后,有人却提出“物业不是什么都能做”。

  提出这个观点的是,旭辉旗下物业公司永升服务执行董事兼总裁周洪斌。这句观点并非是一句空线年,对于永升生活服务集团有限公司(股票代码以下简称永升服务)来说,有着多方面的改变。

  今年年初,原龙湖物业董事长周洪斌加入永升服务;今年3月,永升服务从新三板摘牌而后转战港股;今年12月17日,永升服务成功转板,在港交所主板上市,当日开盘报1.75港元,收盘价1.78港元,市值为26.7亿港元。伴随着人事变化及资本市场的运作,永升服务对于盈利模式也有不同的思考。

  近日,在永升服务的媒体交流会上,周洪斌在接受地产壹线在内的记者采访时,明确了永升服务的盈利模式:即物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务;同时永升服务还放弃了多项原本想大力拓展的社区增值服务业务。

  在物管领域内,彩生活、中海物业、绿城服务等物业公司先后登陆港交所,今年以来又有雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业等多家物业公司赴港上市。截至目前,永升服务成为第11家登上港股资本市场的物业公司。

  一个行业达成的共识是,自2014年彩生活上市唤醒物管行业沉睡的资本后,增长势头强劲,市场存在发展潜力、具有抗周期性的物业公司,对资本市场更具吸引力。

  而房企选择将物业部门拆分上市,资本市场也给予了热烈回应,均给出了较高的估值,甚至很多物业公司的市盈率远超过地产公司。东兴证券指出,截至2018年7月2日,几个主要的港股物业企业市盈率都在25倍以上,如雅生活高达55.32倍。

  资本市场为何会给轻资产型的物业公司如此高的估值?周洪斌给出的答案是,估值是由物业公司的增长、内部管理、盈利能力、现金流及投资回报等多方面综合评判的结果。他认为物业公司估值得到资本市场认可的原因有4个:

  第一,现在中国物业行业管理规模大概200多亿平方米。而每一年的增量足够大且具有确定性;第二,受投资人看好的是,物业行业不太容易受经济的波动和政策的影响;第三,物业行业一个明显的优势是,它属于轻资产行业,现金流足够丰富;第四,现在估值比房地产要高,是因为大家看好未来的想象空间,比如互联网、社区O2O的发展。

  不过,在港股上市的11家物业公司,估值各不一样。据地产壹线日收市止,目前估值最高的是碧桂园服务达到310亿,其次是绿城服务、雅生活、中海物业、彩生活,为165.28亿、134.13亿、73.95亿、51.68亿。而永升服务市值处于行业居中水平为26.25亿。

  今年8月彩生活半年业绩会上,因雅生活等后来上市物业公司市值走高,潘军忍不住向分析师发问:“与同行相比,比如雅生活,我们一个万象美(彩生活收购的万达物业平台),营收其实等于整个雅生活的规模。所以,我对投资者对我们的估值也有疑问,为什么我们只有雅生活的一半都不到?”

  不过,周洪斌对永升物业市值却呈现出另一种态度,他对超过26亿市值表示“满意”。

  截至目前,永升服务已经进驻城市35座,在管建筑面积32.1百万平方米,合约建筑面积42.4百万平方米。

  永升服务的收入来源也有所改变,由原来的传统物管费和增值服务,增加为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。截至2018年上半年,三项业务各自收入比重为68.4%、19.3%及12.3%。

  12月19日,周洪斌在向媒体介绍永升服务业务收入结构时称,永升服务在多种经营、增值服务这些业务收入结构上,有自己的选择,“物业不是什么都能做的。我们非常清楚,物业能做的增值服务就把它做到极致,有些不能做的,其实我们可以选择合作方式去推动。”

  周洪斌所言的“不能做的”业务则是产业链条很长的增值服务,比如社区教育、社区医疗、社区金融等业务。

  在消费升级的背景下,社区生活质量因素成为居民买房时更为注重的因素之一。他们不再满足于基本的物业服务,在健身、医疗、养老、教育、商业、金融理财等方面也有极大需求。

  近年来,物业管理公司顺势在这些领域上加大投入,从单一的经营模式转向多元化经营。除了基础的物业服务,物业企业也开始为住户提供围绕社区生活的增值服务。永升服务也不例外。

  2017年永升服务挂牌新三板时,彼时永升物业相关负责人向地产壹线%将用来收购物业公司,30%用来开拓社区健康、社区教育、中介服务、拎包等增值服务。永升物业的增值服务主要集中在家装业务引进试点、资产服务、社区金融及社区居家养老。其中社区居家养老是永升物业未来将大力投入的创新业务。

  周洪斌回应道:“专注于居家生活消费相关的传统物业服务,就足够大了。像社区金融和教育,如果未来我们要提供这种服务,也不是说就完全放弃,谁在这一块研究成熟,我们就与对方进行战略合作。这是两个不同策略的选择。”

  业务模式决定盈利模式。永升服务的物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务,2017年分别对应的毛利率为18%、20.3%、社区增值服务62.45%。

  相较于同行,永升服务社区增值服务毛利率水平相对较高。数据显示,2017年,彩生活增值服务毛利率为74.9%,中海物业为54.4%、碧桂园服务为49.8%、绿城为34.7%、雅生活为48%。曾夫人论坛

  但永升服务的基础物业服务毛利率略低于同行。根据数据,2017年,彩生活基础物业服务毛利率为35.2%、碧桂园服务为29.4%,中海物业为18.5%、雅生活为26.9%,绿城服务为11.2%。

  周洪斌在回应地产壹线毛利率问题时称,希望大家分两个方面来看毛利率,一个是基础物业的毛利率,“基础物业服务的利润在15—20之间,内部优化的管理,有提升的空间,但是这个空间,能持续且长期的保持是有限的。”另外一个是社区增值服务毛利率,他认为社区增值服务毛利率空间比较大,可以达到60%以上。

  而永升服务提高综合毛利率的逻辑则是,通过传统物业服务回馈业主、与业主建立强联系和高满意度,从而在增值服务规模上拓展空间。2018厦门市园林植物园凤梨科普展览时间、地点享受“蒸”美味 帅康电蒸炉助你撕掉“油腻”标签

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